草蛇灰線，伏脈千里。

上一次是棚改，這一次是舊改。

日前，國常會上釋放出來一則消息，部署推進城鎮老舊社區改造。

要加快(kuai)改造老舊社區，需(xu)改造的城鎮老舊小(xiao)區涉及居民(min)上億人；重點改造建(jian)設(she)小(xiao)區水(shui)電(dian)(dian)氣(qi)路(lu)及光纖等配(pei)套(tao)設(she)施(shi)，有(you)條件的可加裝(zhuang)電(dian)(dian)梯，配(pei)建(jian)停車設(she)施(shi)；促進住戶戶內改造，并帶動消費；創新投融(rong)資機制，鼓勵金融(rong)機構和地方積極探索……

言辭之間，輕描淡寫。但仔細品味，越想事兒越大。

第一大，在于規模

國常會上明確表示，這是(shi)一項(xiang)全國范圍開展、涉及上億人的大工程和大戰(zhan)略。住建部巡視員倪洪波曾(ceng)在5月份提及舊改，全國共有老舊社區16萬個，建筑面積約40億㎡。

第二大，在于資金

想攪動全國(guo)舊改這么龐大的池子，一共需要多少(shao)資金(jin)？這次國(guo)常會上沒有提(ti)，但(dan)今年3月份，國務院參事仇保興曾提到了一個數字：初步估算老舊社區改造的總投資額可高達4萬億。

第三大，在于力度

很多人印象中(zhong)的老舊(jiu)社(she)區改造，無非就是“老房子刷綠漆”。這一次，明確提出了老舊社區的改造，不僅是外立面的翻新，更重要的是水電氣路、光纖、管網的全面改造，還要給多層加裝電梯，給老社區配建停車設施、養老設施。這些升級改造，都直指老社區的痛點——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設施陳舊……

第四大，在于金融

這一次，明(ming)確提(ti)出了老舊社區的(de)改(gai)造，要配上金融工具。總(zong)的(de)來說(shuo)就(jiu)是，40億㎡改造規模、上億居民覆蓋、4萬億資金投入、金融工具加持、從內到外的全面升級……

就是(shi)那個(ge)剛(gang)猛有力，通過PSL等創新金融工具導入3萬億貨幣，啟動一場樓市狂歡的棚改。

這將是又一個攪動時代、影響資產價值轉換的重要拐點！

在廣州，我(wo)們看到(dao)統一板塊內的次(ci)新房(fang)能賣到(dao)5萬+，而附近的多層老社區卻只賣到1.5萬/㎡上下；

在成(cheng)都，我們(men)看到同一板塊內的新房(fang)能賣到3萬/㎡，而一路之隔的多層老社區卻在1萬/㎡上下徘徊；

在深圳，我們(men)看到(dao)羅(luo)湖的新房(fang)能(neng)賣到(dao)8-9萬/㎡，而旁邊的破舊老社區卻還能找到不足4萬的二手房……

它們兩者之間的交通無差、配套無差、學區無差，附著在地段之上的資源價值統統無差。

最根本的(de)差(cha)異在于：這些2000年之前建設的老舊社區已經無法滿足“新城市人”對于居住的最基本要求。

比如，廣州這(zhe)樣的老舊多層(ceng)——

表面(mian)上看起來，立面(mian)陳舊，私搭亂建、路(lu)網逼仄、線路(lu)雜(za)亂、沒有停車位；走進社區里，沒有電梯、上下(xia)水不(bu)暢、沒有景(jing)觀、沒有配套、機非亂停……

這樣的老舊社區在廣州老城區比比皆是。

周邊(bian)的(de)次新，房價動則5萬/㎡起步，而這些老社區的房價已趴在1.5萬/㎡好多年。如果，通過上述舊改升級，蛻變這樣的社區呢？

上海普陀區甘(gan)泉路(lu)街道，作為全國舊改的試(shi)點，早在一年(nian)前就已經開始了老(lao)舊社區的改造。他們(men)通過屋頂改造、違建(jian)拆除(chu)、小廣場改造、管(guan)網改造、立面粉刷(shua)升(sheng)級、社區大門升(sheng)級、塑膠跑道鋪設(she)、綠化升(sheng)級、停車場升(sheng)級、部分樓棟加裝電梯……等諸多手段，完成了片區的整體升級。

在過去(qu)的(de)(de)兩年時間里(li)，舊改已經在絕大(da)多數的(de)(de)省份(fen)和重(zhong)點城市里(li)，完成了試(shi)點升級。這一(yi)次的(de)(de)國(guo)常會，就是(shi)為全國(guo)范圍內的(de)(de)全面鋪開(kai)而(er)定調。我(wo)們一(yi)定要(yao)清楚的(de)(de)是(shi)，這些老(lao)舊社(she)區(qu)大(da)都盤踞在核心城市的(de)(de)絕對核心區(qu)位，其附著在區(qu)位地段(duan)之上的(de)(de)交通、商(shang)業、配套(tao)、學區(qu)……等等諸多價值幾乎是無可復制和替代。在過往數年的歷程中，純粹因為“居住環境”的原因被嚴重低估。這一輪4萬億投入的舊改升級，但凡能對居住環境有點滴提升，都能帶來其房價的徹底回歸。更可怕的，此番舊改的意義遠不止于如此，遠不止于提升某一套房子的價格。

過去兩年的舊改試點，只是作為局部的嘗試。而從這次國常會開始，則是全國范圍內的鋪開。我們試想一下：

如果一個老城區，成千上百的社區集中改造升級；如果一個老板塊，數萬套房子全部舊貌換新顏；如果放眼望去不再是破舊的老社區，而是煥然一新的全新界面。這會對整個老城區的價值，會對整個老城區的房價，會對整個老城區的租金，會產生何等重大的撬動？要知道，這些老城原本就擁有的成熟配套資源加持！

所以，筆者才會說——這場4萬億的舊改，是一個攪動時代、影響資產價值轉換的重要拐點！

如(ru)何抓住這一場變革(ge)的紅利(li)，如(ru)何抓住這4萬億的大紅包？其規模之大，范圍之廣，力度之強、投入資金之多，足以影響主城價值的回歸。如果長期盤踞在主城的老社區全面升級了，主城的整體界面也將全面升級，主城的價值也將全面升級。其反饋到房價上就是，主城的租金水平和房價水平也將全面升級。這種價值變革投射到不同城市上，也將產生不同的影響力。

首(shou)先，一線城(cheng)(cheng)市里的(de)(de)(de)老破(po)(po)小，更容易出(chu)房價暴擊。因(yin)(yin)為(wei)它(ta)們(men)的(de)(de)(de)土地資源極(ji)端稀缺(que)，因(yin)(yin)為(wei)它(ta)們(men)的(de)(de)(de)主城(cheng)(cheng)價值極(ji)端稀缺(que)，因(yin)(yin)為(wei)它(ta)們(men)的(de)(de)(de)購買力極(ji)端旺(wang)盛。因(yin)(yin)為(wei)它(ta)們(men)老城(cheng)(cheng)區里的(de)(de)(de)次新和(he)老破(po)(po)小之間的(de)(de)(de)價差極(ji)端大。最典型的(de)(de)(de)就是，咱們(men)上面提到(dao)的(de)(de)(de)廣州(zhou)和(he)深(shen)圳案例(li)。廣州(zhou)老城(cheng)(cheng)區的(de)(de)(de)次新基本面能干到(dao)4萬+，而老破小卻盤踞在1.5萬/㎡；深圳羅湖的新房能干到8-9萬/㎡，卻還能找到不足4萬的老破小。伴隨舊改的全面開展，按照它們的購買力，暴擊的可能性非常大。

其(qi)次，二線城市(shi)，要關注主城和老城的(de)(de)價值回歸。絕大(da)多數二線城市(shi)的(de)(de)市(shi)場(chang)典型(xing)特征就是，新區(qu)癌嚴重，新房癌嚴重。但與此(ci)同時，整個城市(shi)最(zui)核(he)心的(de)(de)資源，質的(de)(de)購(gou)買力，的(de)(de)就業中心大(da)都盤踞在主城或邊緣(yuan)的(de)(de)成熟CBD。從今天開始，從現在開始，我們就要開始重新回歸主城，回歸這些成熟區中。因為舊改的推進，一定會帶來主城的界面升級，一定會帶來主城價值的回歸，也一定會帶來曾長期被忽視的主城房價復蘇。但二線城市的主城里，老破小和次新的價差不大，暴擊的可能性要低于一線城市。

因此，建議著重關注主城次新，去吃舊改升級所帶來的主城復蘇紅利。最后，要尤其關注沒有電梯、價格極低的主城老社區。此輪舊改，的受益者和得利者就是這種社區和房子。

總結一下，一線城市關注老破小的暴擊，二線城市關注主城次新的價值復蘇。

關于這(zhe)場4萬億體量，影響數億人的資產變革，大幕剛剛拉開。其更深遠和更落地的意義還不止于以上論述。

比如，哪(na)(na)些城市(shi)將(jiang)率先啟動，哪(na)(na)些城市(shi)的哪(na)(na)些板塊將(jiang)更受紅(hong)利加持；同樣都是(shi)老(lao)破小，但(dan)哪(na)(na)種類型的社區和戶型在改(gai)造后，收益更大(da)；比如，舊改(gai)升(sheng)級的只是(shi)外部空間(jian)的“鳳變冰”，戶型內部的“鳳變冰”有何技巧……